Stiftelsen

Foreningen blev stiftet i løbet af foråret 2001, da ejendommens hidtidige ejer - Norden - omkring årsskiftet dette år havde sat sine resterende ejendomme på Islands Brygge til salg.

Nogle år forinden havde Norden solgt nogle andre ejendomme på Islands Brygge, der alle var blevet etableret som andelsboligforeninger.

Lejeloven giver lejere i en ejendom mulighed for at købe deres ejendom og stifte en andelsboligforening, når ejendommen står for at skulle skifte ejer. Ejendommen kan så købes til den værdi, som den hidtidige ejer, i dette tilfælde Norden, ville have fået for den.

Prisen blev sat til ca. 117 mio. kr. En svimlende sum for en ejendom, som de offentlige vurderinger ikke mente var blot det halve værd. Men det forestående salg handlede også om andet end penge. Om muligheden for selv at få indflydelse på ejendommens drift og udvikling - sat over for risikoen for fremtidige opkøb af evt. spekulanter, hvis rige historie om fupmoderniseringer og andet godt i manges bevidsthed allerede havde talt deres eget sprog.

Situationen blev kompliceret af, at Norden havde valgt at sælge ejendommen til et datterselskab, hvilket betød, at lejelovens bestemmelse om at give beboerne mulighed for at købe ejendommen ved et evt. senere salg ikke ville gælde længere. Det var derfor på papiret et vanskeligt valg mellem (syntes vi dengang) et meget dyrt hus på den ene side og "sidste chance" på den anden side.

Efter en del debat blandt beboerne på stormøder, der trak mange deltagere, blev advokatfirmaet Westergaard og Alstrøm repræsenteret ved Henrik Bræmer valgt som det advokatfirma, der skulle hjælpe os med at stifte foreningen. Der var dengang mange bud på, hvordan man bedst stifter en forening, og der var bestemt ikke fuld enighed blandt vores beboere om, hvilken vej, der var den bedste.

Bræmer blev valgt som rådgiver, bl.a. fordi han var den der klarest meldte ud, at taget oven på vores hus i dén grad trængte til at blive skiftet ud inden for en overskuelig årrække. Og selvom Niels Eckardt (nu a4 arkitekter og ingeniører, dengang Peter Jahn og Partnere) kunne berolige os med, at taget godt kunne holde og kunne give os en anmærkningsfri police, der sikrede os mod eventuelle svampeskader, var der enighed om, at taget burde udskiftes inden for 5-10 år. Det spillede også ind, at Bræmer havde været med til at stifte hen ved 100 andelsboligforeninger på daværende tidspunkt.

Regnestykket kunne for den enkelte andelshaver opgøres som et forhold mellem et indskud og en boligafgift, der til sammen skulle kunne finansiere både driften af ejendommen og renoveringen af samme - i et tidsperspektiv på mange, mange år frem i tiden.

Foreningen blev i slutningen af marts måned 2001 stiftet med et indskud pr. m2 på 500 kr. og en boligafgift på 495 kr. pr. m2 pr. år. Det svarede til et indskud på 30.000 kr. for en gennemsnits toværelsers lejlighed og en "husleje" på 2.500 kr. pr. måned. Nogle mente, at det var for dyrt og valgte at fortsætte som lejere, men hovedparten af beboerne (på lige under 70 %) valgte at slå til, mens muligheden var der. Ejendommen Egilshus var hermed blevet til AB Egilshus.

Foreningen fik samtidig sine vedtægter, der på mange måder ligner alle andres vedtægter, måske med den mest iøjnefaldende forskel, at det på den stiftende generalforsamling - som er blevet bekræftet på efterfølgende generalforsamlinger - blev besluttet, at overdragelser af andele sker gennem lukkede ventelister, og at andelshaverne ikke har bytteret (for at tilgodese ventelisterne mest muligt).

AB Egilshus blev stiftet d. 28 marts 2001.

I et ubevogtet øjeblik hvor ca. 170 af husets i alt 308 beboelser valgte at indskyde 500 kroner pr m2. i et antal svarende deres respektive boliger. Det holdt hårdt, men vi var lige nok til at vi lovligt kunne stifte foreningen.

Ved stiftelsen stod det klart at, ved siden af at vi nu i fællesskab havde købt en ejendom, til en dengang, meget høj pris, (116,5 millioner kroner), så havde vi også købt en ejendom der igennem 10 - 20 år var kraftigt misligholdt. Den stiftende generalforsamling aftalte dengang at vi, i løbet af foreningens første 5 år skulle igangsætte udbedring af det mest markante efterslæb ved vedligeholdelsen i gang.

Stiftelsens økonomiske grundlag

Ud over indskudet og boligafgiften blev to andre forhold bestemt ved stiftelsen. Det ene forhold var, at en store tilslutning af lejere, der ønskede at blive andelshavere, var så stor, at foreningen kunne stiftes på en mere sikker blanding af stående (afdragsfrie) lån og annuitetslån (lån hvor man betaler af på gælden). De to stående lån fik en løbetid på hhv. 5 og 10 år, mens annuitetslånet blev taget som et lån over 30 år. Det betyder, at det første stående lån skulle refinansieres i år 2006, mens det andet stående lån skulle refinansieres i år 2011.

For at hjælpe økonomien i gang valgte man som det andet punkt en løsning, der gjorde, at andelshavere i 5 år fra stiftelsen skulle betale det individuelle forbedringstillæg, som lejligheden gennem sin tid som lejebolig var blevet pålagt, efterhånden som køkkener, badeværelser, fjernvarme, dørtelefon, brandsikring (og endda omdannelsen af Egilsgade til stillevej!) var blevet indført og moderniseret. Tillægget betales sidste gang 1. maj 2006, når tillægget er blevet betalt 60 gange (5 år x 12 måneder).

Det blev en opgave for den første siddende bestyrelse (der talte en del af de beboere, der dels havde siddet i den gamle lejerforening, dels havde hjulpet med til stiftelsen på forskellig vis samt nogle enkelte uden for dette) at sørge for at tilrettelægge den daglige drift og udviklingen i økonomien på en sådan måde, at

a) der var penge til at aflønne ejendomsfunktionærer og boligadministration, penge til dagrenovation og almindelig løbende vedligeholdelse og alt hvad der i øvrigt kunne gå ind under begrebet "drift"

b) at der var penge til at forrente de to store stående lån på tilsammen lige knapt 100 mio. kr. + annuitetslånet, med blik for at renten 5 og 10 år efter stiftelsen kunne være den samme, være lavere (hvilket er sket) eller være højere (hvilket kunne have været sket).

c) og endelig at der var penge til at foretage store renoveringer, hvor taget var langt den største post, men hvor sådan noget som elinstallationer i lejlighederne og forsyningsnettet, faldstammer, vandforsyning, varmefyr, opgange (maling, udskiftning/reparation af linoleum samt sikring af indgangspartierne) også fyldte godt op i landskabet.

Det totale billede af summen af a), b) og c) har været det grundlæggende styringsredskab for bestyrelsen siden stiftelsen. Og man kan i bakspejlets klare lys se, hvordan de økonomiske realiteter kom til at se ud - på det tidspunkt, hvor dette skrives (september 2009) således:

a) den seneste ejendomsvurdering, som indgår i foreningens sidst godkendte regnskab viste en ejendomsværdi på hele 439 mio. kr.

b) boligafgiften steg til 530 kr. pr. m2 pr. år, hvoraf en betragtelig del af dette alene modsvarer almindelige prisstigninger (inflationen) i det omkringliggende samfund, og hvor resten anvendes til til at få betalt renoveringen af taget.

c) renten er fortsat lav. Dette forhold kombineret med en fornuftig udvikling af økonomien i ejendommen i øvrigt gør det muligt som det primære at få en fornuftig finansiering af den igangværende renovering af ejendommen i hus.

d) den gunstige økonomiske udvikling har også været medvirkende til, at det er blevet muligt at indrette spidsloftet til tagboliger, hvorved ejendommen får tilført 37 nye 3 værelsers lejligheder og udvidet endnu 15 lejligheder til 4 værelser og derover.

e) senest godkendte andelsværdi er 16.500 kr. pr. m2 (2017).

Set i dette bakspejl var beslutningen om at stifte en andelsboligforening i ejendommen den rigtige. Det har på mange måder været en god forretning. Selvom andelshavere er forskellige i deres vægtning af, hvor meget deres egen økonomi tæller sat over for foreningslivet, så kan de fleste vist anerkende, at en god økonomi giver frihed til begge dele. Og sådan skal det også være fremover.

​