Boligtyper

Andelsboliger

En andelsbolig er en bolig, du har brugsret til, men som du ikke selv ejer. Ejeren af boligen er i stedet andelsboligforeningen, som også varetager den daglige drift af den bygning, som din andelsbolig er en del af. Som andelshaver har man stemmeret i forbindelse med afstemninger, der vedrører denne bygning, ligesom man også har stemmeret og ret til at stille op til valg i forbindelse med valg til bestyrelsen i andelsboligforeningen.

Andelsboligformen har de sidste år forandret sig væsentligt.

Andelsbolig eller ejerbolig – økonomisk sammenligning.

En andelsbolig er en mellemting mellem ejerbolig og lejebolig. Alt det indvendige i boligen er som ved en ejerbolig – det ordner du selv.

Alt det udvendige sørger foreningen – som du er medejer af – for. Det gælder vedligehold og udskiftning af fx vinduer, tag og tagrender, legepladsen og fællesarealer, og foreningen betaler for fælles faciliteter, renovation, husforsikring osv. osv.

Rent økonomisk skal du betale et engangsbeløb for andelen (for andelsbeviset), når du flytter ind
og desuden en månedlig boligafgift. Boligafgiften går til at dække alle foreningens fællesudgifter.

I AB Egilshus er prisen for andelsbeviset (i 2017 regnskabet) 16.500 kr. pr m2. for alle boliger, det skal holdes op mod ”den teknisk mulige pris” som i 2017/18 er ca. 19.000 kr. pr m2. Altså ”den rå vurdering” / arealet.
Når andelsprisen faktisk er lavere end det mulige er det fordi at foreningens generalforsamling har fastsat en maksimalpris. I Egilshus har det været et princip, at andelsprisen skulle sættes sådan, at det altid samlet vil være billigere at bo i en andelsbolig i Egilshus end at bo i en tilsvarende ejerbolig i kvarteret. Det er et princip vi overholder.
Boligafgiften i foreningen har de sidste 10 år ligget på 530 kr. pr m2. pr år, boligafgiften er ens for alle, svarende til ca. 26 – 2.700 kr. pr måned for en to værelses bolig.

Det er foreningen der ejer alle bygninger og derfor kun foreningen, der kan få realkreditlån.
Skal du låne penge til at betale andelsbeviset, skal du låne pengene i banken, hvor man kan få særlige andelsboliglån og kreditter. Bankerne stiller ofte en række krav til andelsboligforeningens vedtægter for at give lån, AB Egilshus vedtægter opfylder disse standardkrav.

Gæld i foreningen.

Det er vigtigt, at du undersøger hvor meget gæld der er i andelsboligforeningen og hvilken type gæld det er. Vær især opmærksom hvis der er optaget lån med renteswap og rentetappelån.
Lån med afdragsfrihed kan; alt efter boligforeningens størrelse, generelle økonomi og drift, ligeledes være belastende. Afdragsfrihed er i sig selv ikke noget faresignal, blot skal du sikre dig at denne afdragsfrihed faktisk bliver brugt i Andelshaverens interesse, altså at det ikke bare billiggør (sminker) boligafgiften, men at det faktisk tilføre den fælles ejendom øget værdi.

Du vil ofte se at foreninger med relativt høj andelspris (som Egilshus) har en relativt lille gæld, mens en lav andelspris tit dækker over en høj gæld og mere usikker boligafgift i fremtiden. Vigtigt eftersom du som andelshaver både bliver ejer af en andel af friværdien og af foreningens fælles gæld.

En stor del af boligafgiften går til ydelse på den fælles gæld. I vores tilfælde er det min. 53 %, varierende med løbetiderne på den korteste gæld. Resten af går til fællesudgifter. Andelsboligforeningen har ingen rentefradragsret, men til gengæld skal man i andelsboliger heller ikke betale ejendomsværdiskat.
Du kan naturligvis fradrage renterne fra dit banklån til køb af andelsbeviset, på helt almindelig vis.

Den økonomiske ulempe ved andelsboliger i forhold til ejerboliger er at man som andelshaver skal tage banklån og ikke kan få realkreditlån, til at betale for andelen med. Til gengæld kan man til køb af andelsbolig låne op til 100% af værdien inkl. forbedringer, hvor realkreditlån kun må gives op til 80% af værdien, restsummen skal lånes i banken.
Derfor - Jo mindre du har brug for at låne til køb af andelen, jo mindre betyder denne renteforskel naturligvis for dig.
Aktuelt (juli 2011) er en rente på omkring 5 – 7 % for et andelsboliglån rimelig, betaler du væsentligt over dette bør du måske se på hjemmesiden ”My Banker” som indeholder en oversigt over banker og sparekassers rente på andelsboliglån.

Det beløb kan du sammenligne med den månedlige nettoydelse på en ejerbolig – dog skal du huske for ejerboliger at medregne udgifter til ejendomsværdiskat (typisk 1.000-1.700 kr. om måneden), grundejerforening, drift / vicevært, renovation og ejendomsforsikring – samt nok så vigtigt: prisen for al udvendig vedligeholdelse.
Endelig er det værd at huske at omkostningerne og handler er meget små ved andelsboliger.

Om fordelingen af boliger, arealer i AB Egilshus.

Vi har i foreningen ca. 250 medlemmer, altså andelsboliger. Dertil kommer ca 21 lejeboliger og 11 erhvervslejemål.

Arealet er vokset ganske betydeligt, som konsekvens af den nu udbyggede tagetage. Rigtig mange medlemmer har i løbet af foreningens ni-årige levetid fået mere plads, igen dels på tagetagen, men også via sammenlægninger af lejligheder på andre etager.

De konkrete tal for arealerne er at vores 11 butikker fylder 994 kvadratmeter, lejeboligerne ca. 3.300 kvadratmeter og andelsboligerne 19.000 kvadratmeter. Det er i alt 23.000 etagekvadratmeter.

Dertil kommer så 140, endnu ikke solgte kvadratmeter på loftet.

Man kan beskrive udviklingen i boligstørrelserne i AB Egilshus.

Det er det håndfaste resultat omkring arealer af renoveringen på tagetagen og af sammenlægningerne over de sidste 9 år.

​ 

Lejebolig

BEMÆRK: Når en lejebolig fraflyttes, bliver den solgt som Andelslejlighed. Man kan derfor IKKE blive skrevet op til en lejebolig i Egilshus.

Vi har ca. 50 lejeboliger i huset. Lejeboligerne har helt sædvanlige lejeforhold under lejeloven. Lejernes antal er altså ca. 17% af det samlede antal boliger, også arealmæssigt ligger andelen af lejeboliger her omkring.

Disse er fordelt med 3 på Islands Brygge, 4 i Isafjordsgade, 23 i Njalsgade og 19 i Egilsgade. Lejeboligernes samlede areal er på ca. 4.000 kvadratmeter.

Lejerne i huset er repræsenteret af beboerrepræsentationen v. formand Ulla Brodersen, Njalsgade 2.

Der er en del forskelle på at bo til leje og det at bo i andelsbolig, både til den ene og anden side. Eksempelvis er beboere der bor til leje ikke underlagt foreningens vedtægter på samme måde som andelshaverne. Dog skal ting som husorden og lign. følges af alle.

Der er også forskelle i betalingen for boligerne, hhv. boligafgift og husleje. I AB Egilshus er det sådan, at hvis du bor i en andelsbolig, så opkræves du 530 kr. pr m2. om året. Denne pris er for lejerne i gennemsnit 361 kr.

Huslejen har stort set ligget stille i de sidste fem år. De eneste stigninger der er kommet er direkte skatte- og afgiftsstigninger.

Den direkte huslejestigning der følger af byggeriet 2004 - 2006, er 'landet' på 18 kroner pr m2. pr år. Denne pris skal selvfølgelig genberegnes, når det egentlige byggeregnskab er færdigt, og huslejen tilpasses ejendommens omkostninger.

Den omkostningsbestemte huslejeregulering vil, fra nu af blive styrende for fastsættelse af huslejen i Egilshus.

Tagboliger

Knopskydningsprojektet i AB Egilshus blev bragt på banen allerede i 2001 af daværende bestyrelsesmedlem Brita Andersen (dengang under navnet "projekt himmelrum").

I forbindelse med udskiftning af taget blev de gamle tørrelofter og pulterrum på loftet omdannet til boliger i tilknytning til de eksisterende 5. sale. Samlet blev ca. 1.750 m2. loft inddraget til de eksisterende andele. Disse ekstra kvadratmetre er fordelt på i alt 52 stk. 5. sals boliger, hvoraf 48 på nuværende tidspunkt er sammenlagt med den underliggende andelsbolig.

34 af tagboligerne har tilvalgt en tagterrasse mod gården. Terrasserne og tagboligerne er blevet indrettet inden for det muliges kunst, dvs. at det ikke er i alle tilfælde at forudsigelserne holdt stik. Nogle tagboliger og terrasser er blevet mindre end forudsagt, andre er blevet større, og enkelte har ikke kunnet lade sig bygge som projekteret. 'Anatomien' i et hus på snart 100 år sætter nogle begrænsninger der ikke kan forudses eller beregnes.

Knopskydningsprojektet er nu tilendebragt og beboerne på 5. sal har indrettet sig i de udvidede boliger. Projektet har forøget ejendommens totale areal med ca. 7% og heraf andelsforeningen med 10% beregnet som areal.

Udvidelsen med loftsarealerne gør, at når man dertil lægger alle sammenlægningerne af boliger indtil nu, - så er bruttoresultatet dét, at mere end halvdelen af husets boliger er på mere end to værelser. Ved dannelsen af foreningen var dette tal 25% ( ca. 80 boliger).
Dermed er et overordnet mål, for vekslende bestyrelser, på vej til at være nået, nemlig det at kunne tilbyde flere rummelige boliger, og dermed fastholde f.eks børnefamilier, også når de vokser.

Flere og større boliger giver også ventelisteprincipperne god mening, ved at øge beboernes muligheder væsentligt, for at rokerer til en bedre / større bolig hurtigere.

Som medlem af foreningen er din mulighed for - gennem intern ventelisten - at købe en større bolig, steget med 100%.

Herunder ses en række billeder af de tagterrasser det blev muligt at lave.

Udgangspunktet for byggeprojektet på taget ses på billedet her.

Det 90 år gammelt tag skulle udskiftes. Det vidste vi da vi købte ejendommen.
Over kvistene var der tørreloft og pulterrum.
Vi flyttede pulterrummene ned i kælderen, kørte 160 ton pulterrum væk og ryddede etagen for alt.

Siden er der bygget 52 tagboliger, i tilknytning til "den gamle" 5. sal. og derved er lejlighedsstørrelserne er øget med i gennemsnit 58%.

Der har været forskellige tilvalg, af f. eks. vinduer på både 5. & 6. sal og mulighed for tilvalg af terrasse mod gården. Terrasserne varierer i størrelse, hvilket har været bestemt af mange tekniske betingelser, f.eks. tagkonstruktionen.

Den "hemmelige joker", som ingen har kunnet have regnet med var, at det viste sig, at der fandtes mere end 30 angreb af ægte hussvamp i det gamle tag. Ikke just noget der lettede hele byggeriets gang på jorden - og økonomi i banken.

På billedet her kan du se "ringen sluttes", - til venstre, den første færdige tagbolig, til højre, den sidste rest af det gamle tag.

Fra de første tagsten blev lagt over den første tagbolig, og til den sidste blev lagt, har hele tagbyggeriet bevæget sig de ca. 400 meter rundt om ejendommen.

Nu er alle håndværkerne og byggepladsen væk igen. Der er stadig "hængepartier" med de pågældende firmaer, men tagboligerne står færdige, og knopskydningsprojektet er dermed færdigt.

Boligerne er overdraget til beboerne i denne sensommer og huset er dermed vokset med ca. 1.750 kvadratmeter.

At det skulle komme til at tage 3 år at færdiggøre hele tagprojektet, skyldes blandt andet to somre med meget dårligt vejr, og hussvamp i taget.

Ved siden af det er hovedårsagen til denne stærkt forlængede byggetid, er helt utilstrækkeligt projekt, og overfladisk byggetilsyn leveret af a4 arkitekter og ingeniører.

Indretning af tagbolig

Om muligheden for at indrette tagetagen til bolig, kan man sige at vi fik det gjort på et heldigt tidspunkt. Prisudviklingen i andelsværdierne her på bryggen vil, alt andet lige, gøre det meget svært at sætte lignende projekter i gang fra nu af.

Dog ser vi stadig andre foreninger herude på Bryggen starte tagprojekter op.

Både AB Bergthora og AB Ingolf, og vist også AB Leif og AB Thorlakshus, ser ud til at følge efter i nær fremtid.

Vi ønsker held og lykke til Jer alle.

En intern trappe forbinder de nye tagboliger med den underliggende 5. sal.

De tidligere meget små 5. sals boliger, med skrå væge er nu 3 værelses lejligheder på i gennemsnit ca. 80 kvadratmeter.

Ideerne til udnyttelse af de gamle tørrelofter har været mange og varierede, vi ser frem til, på et senere tidspunkt, at kunne vise billeder af de mange kreative løsninger på 6. sal.

​